王石放大招 萬科擬定增鯨吞深鐵600億元資產

核心提示:3月13日晚,萬科發布公告稱,公司已經與深圳地鐵集團(以下簡稱“深鐵”)達成戰略合作,萬科將購買深鐵持有的目標公司全部或部分股權。

持續逾半年的萬寶之爭有望在近期終結。

3 月13日晚,萬科發布公告稱,公司已經與深圳地鐵集團(以下簡稱“深鐵”)達成戰略合作,萬科將購買深鐵持有的目標公司全部或部分股權,相關目標公司的主 要資產為地鐵上蓋物業項目,初步預計交易規模介于人民幣400億元—600億元之間,萬科擬主要以定向增發股份的方式支付對價。由于此次合作涉及萬科重大 資產重組,根據上市公司相關規則要求,雙方最終能否達成資產交易,還需萬科董事會、股東大會審議,及通過相關的審批。

盡管此次公告并未透露具體的交易標的和戰略合作的計劃細節,但基本可以確定,未來雙方將依托“軌道+物業”模式,通過聯合開發,實現優勢互補。

值 得注意的是,如果本次定向增發的價格按照萬科停牌前(去年12月18日)20個交易日均價的90%(16.71元)計算,那么即便按交易規模的底線400 億元計算,那么深鐵的持股數量也將超過寶能系,成為萬科新的第一大股東。據悉,目前寶能系共計持有萬科22.11億股,占萬科總股本的24.28%。

“目前支持萬科管理層的華潤集團持股比例為15.29%,安邦的持股比例6.18%,再算上萬科合伙人以及劉元生的持股數量,重組后王石一方在萬科的持股比例 至少超過寶能系一倍。”有業內人士向《證券日報》記者表示,“如果重組成功,那么王石在終結‘萬寶之爭’的同時,也實現了其利用本次契機,用市場化手段解 決萬科股權結構的均衡性、穩定性的愿望”。

實際上,萬科董事會主席王石在近期接受媒體采訪時表示,萬科的定位就是混合所有制,一定不是一股獨大。恰好借這個契機進行資產重組,讓混合所有制解決困擾萬科多年的股權結構問題。

多贏之舉

同時,有券商分析師指出,深鐵未來很可能成為港鐵那樣的僅次于政府的“大地主”,使得萬科能夠增強在重點城市持續獲得優質土地的能力,深鐵則能借助萬科的品牌和管理能力快速發展自身的項目,實現土地價值的最大化,所以說萬科引入深鐵確實是多贏之舉。

“解決股權僵局和困局,也有利于在問題解決的同時,維護資本市場穩定,甚至對于寶能系來說都是一個可以接受的結果。‘萬寶之爭’引起社會廣泛關 注,目前萬科A尚在停牌。但上證指數已在萬科停牌時的3579點跌至2810點,跌去21.4%。爭執陷入僵局,萬科股東及市場相關者既希望早日重組確 定,又擔心復牌大幅補跌,甚至引發資本市場動蕩。深鐵成為重要股東,即將帶來的資源,既有現實優質資產的價值保證,又有未來業務模式拓展的空間,最大限度 地減少了股價的波動,穩定資本市場。對現有股東和未來股東都是最負責任的安排。現有各方股東既可選擇安心做財務投資人,分享未來萬科成長的紅利。也可選擇 妥善逐步退出,兌現利潤。”上述券商分析師稱。

此前曾有消息稱,由于自身資金鏈緊張,寶能系老板姚振華已經在考慮如何減持萬科的問題。萬科方面也曾透露,寶能系已同意從萬科第一大股東位置上 退下,減持部分股份,從而定位財務投資者的角色。雖然寶能并未直接回應上述傳聞,但業內普遍認為,在深鐵入股萬科后,寶能系很可能會知難而退。

深鐵土地資源誘人

對于萬科與深鐵的很作,有地產公司負責人表示,“軌道+物業”模式,有利于落地萬科的城市配套服務商轉型。萬科傳統擅長的物業開發及快速變現能 力,近幾年逐步培養的持有物業綜合經營能力,客戶配套服務能力,都會在與地鐵合作業務模式上得到充分的發揮。萬科近年在北京、深圳、杭州等核心城市,已經 與地鐵合作,取得巨大效益。從發達國家歷史經驗看,發展都市圈是必然方向,軌道交通網絡是串聯都市圈的經濟動脈。軌道交通建設在珠三角乃至全中國都仍有跨 越式的發展機會。

公開資料顯示,深鐵是深圳市屬大型國有獨資企業,承擔深圳城市軌道交通投融資、建設、運營,目前凈資產1503億元,總資產2411億元。通過 軌道交通上蓋運作物業開發,目前已擁有地鐵上蓋物業開發項目10個,總建筑面積約500萬平方米。而隨著新線路的拓展,毫無疑問將激活更多的項目開發機 會。

而近期以來,房地產市場呈現“冰火兩重天”的分化局面,核心城市的土地競爭日益激烈,不僅地價屢屢刷新紀錄,“面粉貴過面包”的情形也并不鮮見。在核心城市以合理價格獲取充足的土地資源日趨困難,已經成為制約房地產龍頭企業發展的一大瓶頸。

尤其是在最近房價瘋漲的深圳,擁有較強二次利用土地資源能力的深鐵,一直以來都是最受開發企業歡迎的合作對象。此前的2014年,雙方便曾合作開發了深圳紅樹灣項目,萬科也借此重返了深圳核心區域。

業內人士也指出,“雙方源出特區,文化互溶度高。同時深鐵注入萬科的資產可以說是非常優質的。而且重組后,未來可能會持續有優質資產注入萬科平 臺。如果能結合萬科強大的物業開發經營能力和地鐵集團的地鐵建設能力和相關土地物業資源獲取能力,形成緊密合作的戰略協同,將是‘軌道+物業’的綜合開發 模式在中國最好的體現。未來借助這種模式聯合對外拓展,兩企業都將有望獲得更多的發展機遇”。

此外,據記者了解,在深圳地鐵建設進入快車道的同時,深圳與周邊城市的互通互聯也不斷提速,這意味著未來深圳地鐵集團與萬科的合作可能不僅僅只限于深圳。

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